从稀缺到抛售！北京紫金书院遭遇业主信任危机

北京昌平紫金书院项目施工现场

市场价格波动导致的开发商销售策略调整是常见的市场行为

且在可控范围

中房报记者 李叶 北京报道 北京昌平紫金书院的千名业主们正陷入集体焦虑

业主陈明

化名

的手机里存着两张截图一张是2024年年底的一份购房合同

房屋总价720万元另一张是2025年3月代理公司发布的降价宣传图

同项目同户型房源标价在580万元左右

4个月就蒸发了100多万元

除价格变化外

业主们对紫金书院还存在减配和工程进度方面的质疑

目前

距紫金书院计划的开放日仅剩2个月

距合同最晚交付时间仅剩7个月

但项目现场基本没有一处按效果图完整兑现

除外立面基本完工

景观

地下空间

科技系统

内部精装

小市政接驳等都还未完工

业主李梦

化名

向中国房地产报记者展示了一份项目进度图并表示

开发商售房期间公开发布的宣传内容与目前已实施的实物之间

也存在较大差异

公开资料显示

2004年拿下紫金书院地块的开发商为北京新领域房地产开发有限公司

以下简称北京新领域

该公司成立于2001年8月2日

由北京中关村科学城建设股份有限公司

以下简称中关村科学城

全资持股

从拿地到开发

该项目节奏缓慢

2004年获批拿地后

一期在2008年开盘

二期在2011年开盘

而到2022年8月

紫金新干线三期

即紫金书院

才首次开盘

价格方面

2008年紫金新干线首次开盘价为8800元/平方米

如今紫金书院三期的指导价已达63860元/平方米

相比首次开盘价格上涨了近5.5万元/平方米

从当时的宣传来看

该项目主打品质住宅

称要打造回天地区的标杆样板

回龙观最好的小区

因此

它的售价也位居区域之首

一名业主称

在回龙观地区花6万元~7万元/平方米的高价买房

就是冲着开发商宣传的高品质小区去的

如今的局面让很多人忧心忡忡

多次要求开发商就业主关心的热点问题给予公开答复

但大都被无视

针对上述业主质疑

6月4日

中国房地产报记者致电北京新领域表明采访意图并留下了联系方式

截至发稿未收到回复

从稀缺到抛售 紫金书院项目业主根据北京市住建委公开信息整理的网签数据

因涉及隐私对单元及房间号进行打码处理

时间倒回2023年2月

紫金书院第二次开盘时曾上演过房源稀缺的景象

销售说高楼层全被预订

只剩底层可选

二期业主刘黎

化名

回忆

当时

若想获得较好楼层房源

还需额外支付茶水费才有资格优先选房

这种氛围持续近两年

直到2025年3月开发商突然开始抛售

抛售的大量房源中不少是销售们此前宣称售罄的优质楼层房源

根据紫金书院2024年年底到2025年3月的网签信息

该项目的单价从6.2万元~6.4万元/平方米降至4.7万元~5.3万元/平方米

就这次抛售

紫金书院的5名业主代表与北京新领域负责营销的负责人于3月20日在项目售楼处进行了一次沟通会

业主称

该营销负责人在沟通中曾直言

由于企业面临极大资金压力

需要快速回笼现金流

因此

采取了打包资产包的销售策略

以6折~8折 的低价打包出售房源

清盘是短期内的核心目标

为了达成回款任务

尾盘剩余资源将迅速甩卖

对于业主提及的早期购房茶水费一事

上述营销负责人则予以否认

业主提供证据材料中的客户为市场客户

该客户无购买本项目记录

非紫金书院业主

就降价问题

该营销负责人的解释是

甩卖的只是少量特殊户型

但业主核对数据后发现

可售房源有115套

其中有不少为优质楼层

且近期已低价卖出40多套

占比较大

曾经买不到的房源现在正以更低的价格出售

也让业主产生了项目捂盘惜售的猜测

3月26日

在相关职能部门的组织下

业主代表和开发商再一次进行了协调会

对于捂盘惜售的指摘

开发商方面在协调会上称

长时间没有被售卖的盘

都有内部员工或市场伙伴认购

但长期未网签

由于个人信息不能公开

因此证据不方便提供

就降价抛售问题

开发商的回应则发生变化

业主反映的降价信息非我司及我司所委托的销售机构所发布的信息

对此信息我司不承担相应法律后果

6月5日

中国房地产报记者就双方矛盾与北京市昌平区相关职能部门的一名工作人员进行了沟通

该工作人员向记者表示

市场价格波动导致的开发商销售策略调整是常见的市场行为

且在可控范围

业主的核心诉求是退房或者是补偿部分购房款

这并非我们部门的职责范畴

需双方自行协商解决

进度与减配之谜 左图为项目二期合同预定竣工日期

右图为项目四期合同约定竣工日期

开发商通报的各节点完工时间明显晚于合同约定的竣工时间

存在项目延期风险或突击赶工引发的质量担忧

一名业主一边指着合同一边表示

开发商与业主签订的购房合同中约定项目一期

二期竣工时间为2025年5月30日

其他几期竣工时间约定为2025年8月7日

北京市住建委网签备案页面显示的紫金书院项目竣工备案时间是2025年8月7日

陈明表示

按照开发商公众号发布的

2025年3月工程特刊

中公示的工程节点完工计划

内装工程

科技系统

景观工程

地库工程

市政配套完工节点均晚于公布的竣工日期

详见下图

依此判断工程进度应该相比原计划滞后

工程存在延期的风险

不过

当前只是业主基于合同和开发商公布的工期进行判断

开发商未就上述业主疑虑进行实际性沟通

李梦补充

对比同期开盘的各楼盘开放日前的小区建设状态

本项目当前进展情况与其他开发商常规做法存在较大差异

业主对此有疑惑

未得到开发商正面的回复

该表格为业主整理的同期开盘项目进度对比图

除了进度外

项目配套也是业主们担心的问题

业主张强

化名

向记者展示了一份紫金书院的地下社区共享功能分布图

他表示

这是开发商开盘期间的宣传文件

根据这张图

蓝色区域都是社区共享部分

但目前

开发商只承诺了#D9号楼的地下空间为业主使用

其中

#D21为村公所

开发商曾作为亮点宣传该建筑对于小区价值的提升

包括地下游泳池等但目前

我从小红书等渠道获知

开发商正在低价出售该建筑的运营权与宣传的会提供小区运营和商业运营不符合

张强称

开发商早期自持的紫金新干线一期

二期底商

目前都低价打包售卖了

这也引发业主对紫金书院项目配建的运营质量的担忧

对于这座建筑的使用材料

业主们也提出的疑问

开发商工程播报介绍过

该建筑主体外立面已接近完工状态

采用白色的初衷

是为了提升整体项目的高级感

但实际上

我们发现外立面采用了涂料

导致一下雨脏的特别明显

与宣传的品质明显不符

与之前的宣传材料相比

对于很多交付物

开发商已经更改了口径

降低了交付标准

但因为还未竣工交付

暂不能实锤

此外

开发商在售楼期间作为重点宣传的公区规划

经与相关部门核实

开发商一开始就未报规

比如围栏

风雨连廊和环形跑道等

李梦认为

这些开发商的虚假宣传

严重损害了业主的权益

北京市昌平区相关部门回复业主问题

违建样板间 另一个让业主感到蹊跷的

是售楼处样板间的拆除事件

2024年10 月 16 日

北京新领域在与业主的沟通微信群里

发布了一张照片

是贴在售楼处的公告

内容是因接到政府有关部门紧急通知

特就紫金书院展示接待中心及样板间拆除

经确认

霍营街道拆委将于10 月 18 日正式开始拆除

陈明称

公告显示的日期是 10 月1 日

据公告所述

10 月 1日起就应该停止接待了

但本人于当年10月13日到访售楼处

不仅没有看到图示的公告

多位置业顾问接待也一切正常

接待了多组来新看房的用户

他表示

拆除的原因是该售楼处样板间是违建

开发商没有在临时建筑许可证到期的2个月内及时续期

经业主查询了解

2023年7月

紫金书院售楼处的样板间临时建筑

以下简称临建

就被列为拆违腾退疑似违建建筑

相关部门也曾通知过开发商

但开发商在明知临建到期时间

以及接到有关部门通知的情况下

仍然不在有效期内提交续期申请

导致临建变违建

这一行为存在故意

业主们猜测

是由于该样板间尺寸虚高

实体户型的真实使用面积缩水

拆除后

真实户型和样板间就失去了对比的证据

有业主称

样板间实测面积为75平方米

实体户型面积则只有69.9平方米

从去年开始

我们就在对上述问题进行维权

当地相关职能部门也多次就我们与开发商之间的矛盾进行协调

目前

开发商对我们的诉求均是置之不理

李梦表示

同时

业主们将降价

减配及进度不及预期等线索联系起来认为

该项目从房地产发展进程中已获得了巨大利润

如今却因资金紧张导致项目各方面不如人意

或源于企业对项目预售资金的挪用

不过

在上述相关职能部门给业主的行政事项答复意见书中写道

该项目预售资金监管账户内余额符合

北京市商品房预售资金监督管理办法

规定

北京新领域公司称

目前项目预售资金余额足以覆盖项目后续工程建设使用

我们认为

该项目不存在挪用购房款

资金的行为

若您有相关证据材料

可进一步向我委提供

目前

由于沟通结果无法达成一致

业主们与开发商之间的纠葛仍在持续